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Consejos para la compra
del primer departamento
Existen varios requisitos que son considerados al momento de adquirir una propiedad destinada a la vivienda; ubicación, áreas verdes, cercanía a comercios y accesos son aspectos fundamentales que se piensan al comenzar la búsqueda sobre todo cuando la vivienda que se busca, es la primera y en muchos casos, marca el inicio de una inversión.
Conectividad: Considerar este punto es clave tanto como para ver las opciones de traslado hacia otros lugares como la seguridad de la plusvalía de la propiedad si es que se quiere vender posteriormente. Ahora que el metro está ampliando su red, incorporando 2 nuevas líneas, sin duda será un atractivo más para las propiedades que estén en esos sectores.
Ubicación: Revisar dónde está inserta la propiedad, sus alrededores, acceso y movilización disponible, son aspectos clave para asegurar un buen canon de arriendo futuro ya que muchos arrendatarios buscan una buena ubicación al momento de elegir una vivienda.
Terminaciones y equipamiento de la unidad: La calidad de los materiales que se utilicen en la construcción del edificio y del departamento en sí, son importantes al momento de tomar una decisión de compra. Pisos, alfombras, ventanas, conexión a lavadora, tipo de cocina y equipamiento de la misma, son puntos valorados al momento de comprar una propiedad.
Complementos: Un edificio que cuenta con lavandería, salas multiuso, estacionamientos propios y de visita, estacionamientos de bicicleta e incluso sauna, son características determinantes a la hora de escoger un edificio.
Áreas verdes o áreas comunes: Contar con zonas con juegos infantiles, piscina y quinchos, promueve la actividad al aire libre y el disfrutar en familia, por lo mismo un edificio con estas características es muy bien valorado.
Seguridad: Este punto es muy valorado por los clientes ya que un edificio que no cuente con seguridad es más propenso a sufrir robos en las unidades. Cámaras, portones eléctricos y guardias de seguridad son fundamentales para mantener la tranquilidad de la comunidad.
Fuente: ACOP. 2021
Mi Primer Departamento: Una inversión a largo plazo
La compra del primer departamento es una inversión que brinda estabilidad, y constituye la primera base para aspirar a una vivienda de mayor valor en el futuro. Es importante planificar esta inversión de acuerdo a las necesidades que se tiene y a las posibilidades de financiamiento de cada uno.
“Por lo general, las personas que compran su primer departamento optan por unidades pequeñas de máximo 2 dormitorios. En promedio, el comprador habita su primer departamento entre 2 y 5 años. Para luego venderlo y usar la ganancia para el pie de una vivienda de mayor valor, o arrendarlo para generar capital propio y pagar el dividendo con la renta”, explica Reinaldo Gleisner, consultor del Área de Brokerage de Colliers International.
De acuerdo a Gleisner, es fundamental tener una mirada de inversionista al realizar la compra. Aunque se tenga planificado vivir un largo periodo en el inmueble, siempre se debe considerar una mirada de largo plazo, optando por una propiedad que en el futuro sea fácil de arrendar o vender. Para asegurarse que esta importante decisión brinde los frutos esperados, se deben tener estos 6 aspectos en consideración.
1) Ubicación: es fundamental optar por un sector de alta densidad de viviendas y baja vacancia, pensando que en el futuro lo más probable es que pondremos el departamento a la venta o en arriendo. La factibilidad de arriendo, que refleja demanda en el sector, incidirá en una mejor reventa. Hoy en día una rentabilidad atractiva es que el canon anual sea mayor al 6% del valor del departamento.
2) Conectividad: Una buena ubicación, implica siempre una buena conectividad, en Santiago la cercanía al Metro es reflejo de buena conectividad. Debe considerarse además, que en muchos casos el comprador de la primera vivienda, y el futuro arrendatario, no tienen auto propio.
3) Seguridad: Para asegurarse que la plusvalía del inmueble irá al alza, es fundamental recorrer el barrio donde se ubica el edificio. Valores demasiado atractivos de venta podrían obedecer a problemas en la zona, como alta delincuencia, que quizás el comprador no identifica en una primera visita.
4) Valor: Se debe conciliar de la mejor forma posible lo que se quiere comprar con lo que se puede pagar. En caso que la compra se financie con un crédito hipotecario, considerar que el valor del dividendo no puede exceder el 25% del ingreso familiar, y que se debe dar un pie del 20% del valor de la propiedad. Idealmente el valor del dividendo debe ser cercano a los valores de arriendo del sector, eso genera mejor opción para arrendarlo en la segunda etapa, posibilitando incluso la generación de algún excedente.
5) Comprar en verde o en blanco: Esta es una muy buena opción para acceder a precios más bajos cuando no se tiene la necesidad de habitar de inmediato el inmueble. Realizar la compra cuando el proyecto aún no ha empezado a construirse o está en sus etapas iniciales, entrega además la opción de escoger unidades con mejor orientación y ubicación.
6) Calidad: Conocer la trayectoria tanto de la constructora como de la inmobiliaria es importante. Además, de la experiencia que tengan específicamente en el modelo de proyecto que están ofreciendo. Una buena calidad de los materiales empleados y terminaciones de alto estándar permitirán que el departamento se mantenga en buenas condiciones en el tiempo, evitando gastos de mantención y reparación.
Fuente: Colliers International. 2021
Strip centers y power centers acaparan interés de inversionistas y comerciantes
Según un diagnóstico elaborado por el área de Estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, el 59% de los edificios comerciales de la zona corresponden a strip centers y el 41% a power centers. Lo Barnechea, La Reina y Las Condes son las comunas con mayor participación.
Se ubican en zonas estratégicas con el objetivo de capturar principalmente el flujo vehicular punta tarde. En ellos se desarrollan más de tres locales comerciales orientados a servicios y abastecimientos, y se emplazan en el límite de los terrenos con el fin de contener estacionamientos y espacios libres: son los llamados strip centers, uno de los proyectos inmobiliarios comerciales de vanguardia a escala mundial.
También destacan los power centers, centros comerciales que se ubican en terrenos con presencia en el sector y no necesariamente en vías con flujo punta tarde. Su programa contempla una tienda ancla y comercio de esparcimiento como restaurantes o cafeterías, motivos suficientes para que ambos proyectos tengan gran preferencia por parte de inversionistas, desarrolladores y comerciantes.
Según el gerente general de MQ, Luis Ignacio Montalva, estos centros comerciales tienen gran presencia en 5 comunas del sector oriente de la capital: Ñuñoa, Las Condes, La Reina, Vitacura y Lo Barnechea. “Según los permisos de edificación y los planes reguladores vigentes, las localidades más atractivas para el desarrollo de estos proyectos son Lo Barnechea y Vitacura, mientras que Providencia es la que tiene mayor cantidad de restricciones normativas, sin embargo, depende de cada terreno y del impacto del proyecto si la norma general es aplicable o no”, asegura.
Carla Tapia, gerente del área de Estudios de MQ, afirma que “el mercado de locales comerciales de strip centers de la zona oriente contempla superficies para tiendas tipo, que van desde 92m² hasta 128m² y para comercio ancla, en un rango de 1.129m² a los 1.822m²”.
Los operadores con mayor presencia en estos desarrollos inmobiliarios son Arauco Express y Vivo Corp, con un 13% y 11% respectivamente, en tanto, los independientes concentran el 52%. La variedad de usos de los locales depende de factores como ubicación, flujos vehiculares, m² por local y público objetivo.
Fuente: Acop. 2022
Nueva Ley
"Devuélveme mi casa"
Fue publicada en el diario oficial la Ley «Devuélveme mi casa» que
protegerá a miles de arrendatarios a lo largo del país.
Durante años los dueños de propiedades en arriendo en Chile se encontraron frente a una gran desprotección ante la ley, viéndose imposibilitados de desalojar a sus arrendatarios de sus propiedades aún cuando éstos se encontraran en situación de morosidad o presentaran daños en el inmueble. La consecuencia de esta desprotección del arrendador, fue un claro endurecimiento en los requisitos para el arriendo: meses de anticipo o garantía, un detallado estudio de la situación socioeconómica de los miembros del grupo familiar asegurando que el total de los ingresos percibidos fueran de 1/3 de la renta, así como también un detallado estudio de los avales.
Esta situación, sumada a las alzas en las tasas de los créditos hipotecarios y sus nuevas restricciones, hicieron casi imposible el acceso a la vivienda propia para miles de familias chilenas, generando demandas históricas en el mercado de rentas, el que, por otro lado, comenzó a mostrar importantes aumentos de precio y a enfrentarse a un endurecimiento de las restricciones de postulación.
En este particular contexto, fue aprobada el jueves 30 de junio la llamada Ley «Devuélveme mi casa» o Ley 21.461, como una iniciativa para proteger a los dueños de inmuebles en arriendo, incorporando una «medida precautoria de restitución anticipada de inmuebles» y estableciendo un «procedimiento monitorio de cobro de rentas de arrendamiento«. (Ver publicación de la Ley 21.461 en el diario oficial)
La normativa, promovida por los ex diputados Gonzalo Fuenzalida (RN), Matías Walker (DC) y Paulina Núñez (RN) (hoy senadores los dos últimos) tuvo por objetivo acelerar el desalojo de los arrendatarios morosos y de comportamiento irresponsable en el pago o cuidado de los inmuebles, como también de quienes hacen ocupación ilegal de una casa ajena.
En concreto, tal como señaló el abogado José Luis Díaz, académico de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad San Sebastián, a Radio Cooperativa, «la ley tiene «dos aspectos sustanciales»: En primer lugar, la creación de un «procedimiento expedito a fin de que el arrendador» que tenga todos sus documentos, puede presentarlo ante un juez, quien «podría admitir su solicitud o demanda y le da al arrendatario un plazo de 10 días para pagar. En segundo lugar, si efectivamente no se produce el pago dentro de esos 10 días, entonces el juez va a ordenar la restitución, lo que en este tipo de procesos se llama lanzamiento».
¿Estás pensando en poner en arriendo tu propiedad pero aún no te decides? ¡Con ésta buena noticia, no esperes más!
Fuente: Toctoc. 2022
Arriendos: RM mantiene altos niveles de ocupación de la última década
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Conoce los resultados del último reporte de renta residencial elaborado por TOCTOC en esta nota de Diario Financiero.
Departamentos y viviendas multifamily anotaron casi un 43% menos de unidades disponibles que en 2021, según reporte de TocToc .Una menor oferta de unidades en arriendo y una ocupación que alcanza niveles por sobre un 95%. Ese es el escenario que hoy se observa en el mercado de renta residencial de la Región Metropolitana, y que revela el gran dinamismo en el sector a partir de una explosiva demanda que se ha mantenido por varios meses y que aún no da tregua.
Según el último análisis del InfoRenta de TocToc, al cierre del primer semestre de este año, el mercado de renta en la capital registró un parque total de 381.808 departamentos, 170.693 casas y 22.295 viviendas multifamily. Y las ocupaciones alcanzaron niveles de un 99%, 99,4% y un 96,3%, respectivamente. Esto significa cuatro puntos porcentuales más en promedio respecto a lo que en la industria es considerado como ‘óptimo’, y corresponde a los niveles de ocupación más altos de la última década, indican desde TocToc.
‘Hoy estamos en mínimos históricos de vacancia producto del crecimiento del parque total de viviendas y de la disminución de la oferta disponible en el mercado en la última década’, comenta Nicolás Herrera, head of real estate research de Toc Toc. Añade que si bien el mercado de casas continúa con una vacancia mínima, esta ‘aumentó levemente en comparación a un año anterior, cuando aún se veía mucha demanda por vivir en espacios más grandes’. A partir de este hecho, TocToc evidenció cómo los precios de arriendo han comenzado a ajustarse.
Respecto al mercado de departamentos en arriendo, la comuna de Santiago lidera el ranking con 133 mil unidades de stock total, seguida de Ñuñoa con 36 mil, y de Las Condes y Providencia, cada una con 33 mil.
En casas, Puente Alto concentra el mayor stock de este tipo de viviendas con 27 mil unidades. En segundo lugar, está Maipú con 13 mil, seguida de San Bernardo, La Florida y Quilicura, con 9 mil unidades cada una. En tanto, el mercado multifamily es liderado por Santiago con 6.244 viviendas, Estación Central con 3.057 y San Miguel con 2.775.
Precios estables
Si bien en estos últimos meses la tasa de capitalización o cap rate inmobiliario -que mide el desempeño de un activo en un período determinado a partir de una inversión realizada-, ha reportado una serie de fluctuaciones, hoy este índice alcanza niveles medianamente estables. Así, el cap rate de los departamentos se ubica en 4,38%, que supera la marca de 3,89% en junio de 2021. Y la tasa correspondiente a las casas alcanza un 4,51%; es decir, está por debajo de lo anotado hace un año atrás (4,65%). Las unidades multifamily, por su parte, anotaron un cap rate de 4,74%, levemente mayor que durante el período anterior (4,72%).
De acuerdo al informe, el precio del arriendo promedio de los departamentos en la capital -que anotaron un 42,9% menos de unidades disponibles que en 2021 alcanzaron las 26,1 UF/m2, que si bien implica la segunda baja desde abril de este año, corresponde a un alza de 10,1 UF/m2 respecto a junio del año pasado.
Y lo mismo ocurre con las casas -con un 50% más de unidades disponibles-, que en junio de 2022 reportaron un valor promedio de arriendo de 70 UF/m2, la tercera baja desde marzo, pese a lo cual representa un alza de 0,8 UF/ m2 en el precio en comparación al mismo período de 2021. Mientras, los multifamily -que cuentan con un 37% menos de unidades disponibles- anotaron un precio total promedio de 11,6 UF/m2, que supera en gran medida lo anotado durante el segundo trimestre de 2021 (10,8 UF/m2).
Fuente: Toctoc. 2022
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